作者：工商時報
房價持續攀升造成住房負擔能力惡化，幾乎已成為全球各國揮之不去的經濟夢魘。2026年3月，美國參議院以壓倒性票數通過「21世紀住房之路法案」（21st Century Road to Housing Act），這項極少數獲得跨黨派議員共識的法案，被視為自2008年次級房貸所引發的金融危機後，近20年來最重要的不動產政策改革之一。
此法案核心為透過降低建造開發成本，提高住房供給，解決供給不足與可負擔性的惡化，雖然各國不動產市場實務運作方式不甚相同，但思維邏輯值得其他國家思考借鏡。其具體措施主要為：降低大部分在工廠完成、再運往安裝的工廠製造住宅（Manufactured Housing）監管成本、簡化小型建築的開發審查、限制機構投資者大量收購獨戶住宅，並將部分聯邦補助與地方政府住房建設目標加以連結整合。
法案中最具爭議性的，當屬大型投資機構的限制條款。目前參議院通過的版本，規定持有超過350棟住宅的投資者，將不得再新購單戶住宅，並且部分投資人持有的出租住宅，必須在七年內出售給個人購買。此有助於遏抑金融專業資本對住宅市場的影響，並將更多住房資源重新導入一般家庭。
近年來機構投資人大舉進軍住宅市場，將單戶住宅轉為產生租金收入的資產，使美國部分地區房價水漲船高。自2019年以來，全美房價平均上漲超過50％，都會區漲幅則均翻倍有餘，而同期薪資增幅僅約22％。加上現行的高房價與高利率環境下，壓低現有屋主售房換屋意願，進一步下降市場供給。
華府國會日益上漲的「反華爾街」情緒，也展現在該法案。近年美國政治中，無論本來就以勞工代言人自居的民主黨、或走「反精英」路線的部分共和黨議員，都開始質疑大量資本及金融機構在住家市場中炒作獲利。
但共和黨內部偏向建制派人物，則對政府干預市場的程度有所保留，也造成此法案是否能在眾議院照單過關仍存有變數。
由於房屋相關支出是家戶單位最大的消費項目之一，住房政策足以影響經濟發展。節節高升的房價直接壓縮家庭可支配所得，降低消費力，也阻礙勞動力流動。例如在美國房屋持有，具其生命周期。年輕家庭組成後，大多居住於適合養兒育女的獨棟家居房，需花費較高成本及時間心力，加以養護維持屋況（例如除草、庭園景觀、油漆、換修外牆等）。空巢期屋主若面對像目前的高利率、高房價，無力更換較小（所謂的Downsize）且老人宜居（如單層、有專人維護社區）的房子，年輕家庭就難以合理價格，購買適合養兒育女的大房子。房屋市場的流動性下降，則進而影響區域經濟發展與勞動市場配置效率。
世界各國金融監理不動產市場，傳統上主要透過貨幣政策與房貸金融體系，藉由調控資金成本與放款流量及流向，間接調節房屋市場的「溫度」，然而此法案卻將核心轉向供給面改革，與加強各級政府合作。
對飽受高房價之苦的臺灣而言，或可針對國情調整具體政策施行內容，思考由供給面調整市場結構，藉由「屋」暢其流，提高住家的可負擔性。同時強化中央與地方政府的協調，將住房政策納入全國性經濟政策框架之下，藉由引導改善屋況的投資，既可改善市容，又可促進住宅資源配置的效率。
即使在政治尖銳對立的背景下，美國國會兩黨仍能就經濟重要議題，不惜得罪財團，尋求解決的共識。且不論該法案最終是否能順利落實為具體政策，至少展現其折衝妥協以為民興利的精神。反觀我國許多攸關民生的重要法案，審議進程長期停滯，總預算案審查的延宕也創歷史紀錄，臺灣的國會諸公們或可由此法案通過見賢思齊，達成「美國能、臺灣也能」。
＊本文經工商時報授權轉載，原文連結：https://www.ctee.com.tw/news/20260326700052-439901
