作者：中時
美國國會近日以壓倒性票數通過《21世紀住房機會更新法案》，政策重心不是再給民眾更多購屋補貼，而是設法增加可居住、可購買及可出租的住宅供給，包括簡化興建程序、鼓勵地方政府調整土地使用管制、發展較低成本住宅，並防止大型投資機構大量收購單戶住宅。這套思維對正準備推出青安3.0的台灣，提供了一面值得深思的鏡子。
檢討稅制 釋出空屋
台灣長期把住宅問題理解成青年沒有足夠頭期款、貸不到足夠金額，因此政策經常圍繞提高貸款額度、延長還款年限、提供寬限期及補貼利息打轉。行政院拍板定案的青安3.0，將加入所得門檻、房價上限、排富條款及婚育家庭優惠，若能把資源集中在真正需要協助的首購族，確實比過去不分所得與資產條件的作法進步。
但再精緻的貸款方案，仍然只是需求面的工具。政府讓青年多借幾百萬元，不代表房屋便宜了幾百萬元。當精華地區住宅供給有限，新增的購買力往往會被賣方納入價格，形成「政府補貼多少，房價就吸收多少」的結果。青年表面上得到優惠，實際上卻以更高總價、更長貸款與更多利息，承接已經被推高的房價。
台灣一方面高喊住宅不足，另一方面卻有大量房屋處於低度使用狀態。內政部公布的資料顯示，2025年上半年全國低度使用住宅比率仍達10.43％。造成這種矛盾的重要原因，是空屋與多屋持有成本長期偏低。部分屋主即使把房子空著，不出租、不出售，每年負擔的稅費仍不足以形成明顯壓力。房屋成為資產保值與等待增值的工具，只要價格長期上漲，空置期間少收幾年租金，對資產雄厚者未必構成損失。
政府雖已推動房屋稅2.0，將非自住房屋法定稅率提高至2％至4.8％，並採全國歸戶及差別稅率，出租且誠實申報所得者則可適用較低稅率，方向值得肯定。可是房屋稅仍以房屋評定現值為基礎，與市場價格存在落差，實際增加的稅額能否改變多屋族的持有行為，仍有待檢驗。
台灣真正需要的不是把稅率寫得很高，而是讓持有空屋的實際成本高於把房屋投入合理租賃市場的成本。自住住宅應維持低稅負，長期出租、加入包租代管或提供社會住宅使用者，也可以給予優惠。但對持有多戶且長期空置者，應提高實質稅負，並逐步縮小課稅基礎與市場價值之間的差距。
交易稅制也有檢討空間。現行房地合一稅對短期交易課以35％至45％的高稅率，確實有抑制短線炒作的功能，但持有超過10年後稅率降至15％，符合自住條件者還享有400萬元免稅額及超過部分10％的優惠。這套制度對真正自住者有其合理性，卻也可能讓資產持有人選擇長期囤房等待增值。
健全房市 真正安居
因此，不能籠統地說台灣所有房屋交易稅都低，而應看到短期交易稅率雖高，長期持有、繼承取得、課稅成本認定與各種優惠交織之後，部分高資產族群的實際負擔未必足以促使住宅釋出。政策應防堵以自住名義取得不當優惠，也應檢討長期囤房後出售的有效稅負，避免持有愈久反而愈有利。
青安3.0若只在貸款額度、利率與寬限期上做文章，仍可能重蹈覆轍。較合理的設計應限制適用房屋總價，設定所得及資產門檻，取消投資者鑽漏洞的空間，並將更多預算投入社會住宅、租屋支持、老屋整建與空屋活化。對婚育家庭的協助，也不應只是鼓勵多借一筆錢，而應提供可負擔住宅、托育、交通與就業的完整支持。
青年缺的不是更長的40年房貸，而是不用背負40年房貸也能安穩生活的住宅制度。政府不能一面用低利貸款推升需求，一面容許大量資金把住宅當作保值商品長期空置。當囤房比出租省事，等待增值比釋出住宅有利，再多青安補貼也追不上房價。
青安3.0應成為政策轉向的起點，而不是新一輪房價接力賽的鳴槍。台灣需要增加新供給，更要釋放被囤積的舊供給，透過合理持有稅、精準交易稅、健全租賃制度與社會住宅，讓房子回歸居住功能。唯有讓空屋動起來、讓投機成本提高、讓租屋可以安心，青年才可能真正安居，而不是在政府協助下借更多錢，買下更貴的房子。
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