新青安的美麗與哀愁(謝明瑞)
作者：謝明瑞(不動產專欄作家)
2024年大選的前半年，新青安政策「繃」出爐，其相對優渥的購屋條件，引來人民的一片大聲喝采，除了一般的潛在購屋族大舉進軍房市之外，同時也吸引了一些在學青年及退休老者加入房地產交易的行列，房市交投活絡，價量齊揚，只是一年後，也就是2024年8月，青年對新青安專案的拍手叫好聲已逐漸銷聲匿跡，代之而起的則是悔不當初的嘆息連連，雖政策專案實施至2026年7月31日才會結束，但新青安所帶來的房市買氣已然滑落，光環亦已逐漸式微，短短一年之間便見證了「錯誤的政策比貪污更可怕」的事實，同時也見證了因新青安專案而倉促進入房市之購屋者的美麗與哀愁。
「美麗與哀愁」是來自諾貝爾文學獎得主川端康成(1899-1972)的連載小說，其是日本的文學批評家，更是世界知名的文學家，曾八次被推薦諾貝爾文學獎名單，直至1968年始成為首位日本人的諾貝爾文學獎得主，也是繼羅賓泰戈爾（Robíndronath Thakur, 1861-1941）之後第二位獲獎的亞洲作家。1961年，川端康成在得獎之前，其《美麗與哀愁》是陸續在女性雜誌《婦人公論》上連載的長篇小說，兩年後才正式出版，小說中描述的是男主角大木的感情世界，以及其與三位女主角文子、音子、慶子之間的愛恨情愁所交織而成的悲情故事，除了男女主角個性因素影響劇情發展之外，「因果報應」是必然結果，美麗即是哀愁，哀愁即是美麗，二者有時並沒有明顯的界限。
人生的美麗與哀愁可以來自各種不同的面向，一如台灣的新青安由美麗歸於平淡，再由平淡轉入哀愁，在新青安專案的加持下，青年購屋的熱烈需求由「愛麗絲的美麗夢境」逐漸淪為「升斗小民購屋的哀愁夢魘」，而政府若不能即時加以修正或停損，則未來房市發展可能一如2024年的中國房市發展，房價以巨幅漲跌的方式輪番上陣，在房價上行與下行之間形成房市景氣變動的輪迴，從而影響政府、業者、人民等三個群體的權益，而中國政府則在房價漲跌中扮演著舉足輕重的地位，一如台灣政府在新青安專案中扮演著主導的鮮明角色。
整體而言，新青安的美麗來自青年擁有「家」的夢想之實現，而哀愁則來自青年擁有「家」以後的夢魘不斷。
新青安的美麗
新青安的美麗來自購屋人能以相對較低成本購屋，並達成其所謂的「住者有其屋」的夢想，以及房市的一片欣欣向榮。
1.房市交投活絡
2024年，國內房市買氣揚升，主要是受新青安專案政策推動的影響，上半年的房市交投活絡，買氣奔騰，除短期交易量大幅增加之外，長期之房市交易量數亦極為可觀，如2024年第2季，國人持有五年內賣出的量數比重就超過四成，且下半年持續上升；主要因新青安政策所導致的房價上揚，引發屋主急於求售的熱絡現象，屋主在權衡稅賦與利潤大小的利弊得失之後，考量即使是抛售尚未超過持有五年的房地產仍屬有利的情況下，因而引發大量的賣盤。根據財政部房地合一的稅收統計，2024第2季，因為房屋交易而繳納的房地合一稅稅率約達1.25萬件，平均每三件房地合一稅案件就有一件適用20%稅率，亦即持有房地產期間在5年至十年之間者，平均每件繳稅金額為81萬元，亦即有高達四成以上(41.6%)的賣方是在不動產持有五年內轉售，且平均稅後獲利約在150-240萬元之間，顯示房價在新青安推動後大幅揚升，短期交易的比例亦大為增加。
2.一房交易量大幅增加
國內房價偏高，升斗小民難以其有限所得購屋，加上受高房價和少子化影響，一房產品相對負擔較輕，在家庭結構改變，以及新青安政策的加持下，一房產品逐漸受到青睞，帶動交易量價雙漲。都會區的房市小宅化已成趨勢，各主要縣市的一房產品交易占比全面提升，而所謂的「1房」的面積大小在法令是並無規範，是一種約定俗成的概念，但一般是其面積要在放下標準床後，還有置放桌、櫃與少許的生活空間。根據2020年至2024年實價登錄統計，國內七都目前房市交易雖以3房為主流，但北市一房交易占比仍約達二成(18.2％)，亦為七都之冠，且平均總價達1,461萬元，而同樣的房價則可在台南市購買4房以上產品，亦即區位不同，房價變化亦異。
3.在學學生與退休人士的購屋量數增加
政府推動新青安專案的主要目的不論是基於選票的考量，或是基於協助青人購屋的萬夢想，其相對寬厚的購屋條件都難以避免違規申請的案例，其中又以所得不足，卻又積極介入買房的年青與年老族群的參與有關。若以2024年第二季的各年齡層房貸資料來觀察，房貸新增件數超過萬件者主要集中於30歲至45歳之間的青壯人口，唯尚無足夠能力買房或仍在學的申貸者(20-25歲)占3.44%，以及已經超過法定退休年齡的申請人(65-70歲)占比則為1.03%，二者的比率雖不多，但仍凸顯冒名頂替者眾，亦是新青安專案政策為人民所詬病的原因。
新青安的哀愁
新青安的哀愁來自購屋以後，因為房市政策改變而必須付出相對較高的購屋成本與負債增加，且仍不確定該何解決所形成的購屋夢魘。
1.第七波信用管制抑低房市需求
為平抑日益上揚之房市價量雙漲現象，2024年6月，央行曾提出「第六波信用管制」，除下調第2房限貸成數外，並放大資金缺口風險，唯成效不彰，房市交投依然活絡；政府為彌補第六波信用管制的不足，在歷經三個月的震盪與調整之後，2024年9月，央行再推出「第七波信用管制」，各銀行除受銀行法的規範之外，並逐漸緊縮房貸資金，唯為避免傷及無辜，央行於政策宣布之後隨即再做調整，宣布在第七波的信用管制中，並不包括繼承、換屋族等族群，唯央行的管制條件已讓房市降溫，買氣下降，交投價量都受到明顯影響。
2.限貸令影響市場供需
一般而言，限貸令是指根據銀行法72-2條「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和30%」，亦即銀行撥款至房貸的比例，不得超過其資金（含存款餘額、金融債券等）三成。 國內因新青安政策促使房市交投熱絡，如2024年10月，國內已有多家銀行的房屋貸款水位已逼近26～28%的滿水位水準，若不實行限貸令，對國內房地產業及金融業發展都相對不利。唯銀行「限貸令」衝擊房貸申辦，不論是房貸申請曠日廢時或是無法通過，首先受到衝擊的是換屋族和交屋族，因為只要是限貸令頒佈前數月需要申辦房屋貸款的案件，都有可能遇到貸款難以為繼的問題，對參與新青安專案的購屋人而言，在所得難以繳交房貸且難以為繼的情況下，影響市場供需甚巨。
3.大選後的購屋成本增加
2023年8月，政府基於大選考量而倉促推出「新青年安心成家房貸」專案，導致房市交投量價大幅提升，唯執政黨如願持續執政後，房市政策的政治目標已達，為解決日愈高漲的房價所引發的社會不安現象與民怨問題，政府在選後又以持續提高房貸利率來抑低買氣，至2024年10月，政府已連續六次升息，利率增加約7碼，亦即房屋貸款利率共增加0.875%，存款利率雖未出現明顯波動，但影響貸款金額龐大，且時間較長的房屋貸款利率，對購屋人相對不利。若以新青安專案的最高貸款額度一千萬元為例，其每年就會增加4萬元以上的年息支出，對月領固定薪水的房貸族而言極為不利。
4.房市逆轉的可能性
央行於2024年第四季推出不動產總量管制，在限貸政策下，房市觀望氣氛轉為濃厚，民眾在貸款成數及寬限期有所限縮，購屋態度轉趨謹慎。唯同段期間內，國內經濟展望升溫、新青安房貸推升剛性需求，以及年底新屋交屋潮等影響因素，房市仍有一定量能，且建材價格及薪資成本居高不下，成本面不易讓房價有下跌空間，第四季房市為「量縮價平」走勢，唯房市交投量價逐漸走低，未來一年可能會發生逆轉現象。
四.褪色的新青安
房地產是一個產業關聯性極高的產業，長期而言，一個良好的房市政策必須從國安政策的觀點來做考量，唯政府常以選票因素來做因應，選舉前大放利多，為人民營造美麗的夢境，選後船過水無痕，新青安逐漸褪色，同時也為人民帶來購屋的夢魘。
1.新青安專案降溫
一般而言，新青安專案的高貸款與低還款條件，引發申請人數的大幅度增加，其最大特色在於五年寬限期，寬限期內可還息不還本，大幅減輕房貸壓力，但寬限期一到，每月除了利息費用，還要加上本金攤還，經換算後的總繳金額反而增加。另外，新青安專案的推動也帶來許多為人所詬病的問題，為消除疑慮，公股銀行配合政策加強貸前審核、貸後管理，房貸審核趨嚴，央行也積極抑制過熱房市，存準率二連升，並同步推出第七波選擇性信用管制，整體房市呈現降溫走勢，買賣雙方均傾向保守，亦即在新青安從嚴審查，銀行房貸滿水位、央行打炒房等影響下，新青安遞延核貸、受理減少等狀況持續，也讓申請案件逐漸降溫。
2.新青安受理件數及金額雙降
2024年10月下旬，根據財政部公布新青安貸款統計，2024年9月，國內金融機構受理件數和金額同步「連四降」，件數降至5,664戶、金額465.56億元，月減幅度將近一成(9％)，減幅更達三成。主要因受《銀行法》72-2條房貸不得逾存款30％的限制，銀行近期房貸進件轉為嚴謹，加上新青安精進措施使得行庫加強貸前、貸後審理，以及中央銀行祭出第七波選擇性信用管制，民眾剛性購屋需求仍在，但對房市後市轉為較觀望，也進而影響到購屋行為，連帶使向銀行送件貸款件數減少。
3.國人買賣房意願雙挫
2024年6月，央行推動第七波打炒房，唯成效不彰，三個月後，也就是同年9月，央行推動第七波打炒房，掀起「限貸令」的高潮，影響人民購屋的意願，同時也降低國人房市交易的熱潮，並呈房市買房與賣房意願雙挫的情形。根據國泰金所發布素有國泰庶民指標之稱的「2024年10月國民經濟信心報告」顯示，由於民眾購屋貸款條件趨嚴，「買房」意願指數已從-55.1下滑至-56.2，而「賣房」意願指數更由正轉負，從4.8大幅下降為-11.5，跌幅已接近二成(-16.3%)。另外，有超過七成的民眾認為現在不是「買房」時機(72%)，有接近五成的民眾認為現在不是賣房時機(47%)，呈現買賣房意願雙降的走勢。
4.房市政策影響房市發展
根據國際認證商業不動產投資師(Certified Commercial Investment Member, CCIM)的說明，在央行祭出第七波不動產信用管制，並且升準1碼後，2024年下半年，全台三大都會之土地開發投心指數都已同步下降；又因由於打房後住宅建案去化時間拉長，第四季建商購地持續降速，亦即國內商用不動產投資信心指數在土地開發指標方面已出現弱化現象，部分開發商已逐步轉向尋求商用及工業土地，少部分保險公司則轉為專注於土地開發，而若政府限縮的打炒房政策無法讓房價回跌，卻反促成縮小交易量，則其閉銷效應(Lock-in Effect)可能會影響市場機制的健全發展。
5.錯誤的政策比貪污更可怕
國內房價居高不下，政府屢以房市政策來加以調整，唯成效不彰，有時反而適得其反，如基於大選因素而「繃」出的新青安專案，就是政治凌駕經濟所引發的價量雙漲結果，唯影響房價的關鍵因素很多，單靠政府的打炒房政策難以扭轉現狀，若有不當，反而是雪上加霜，說明一項錯誤的政策比貪污更可怕的事實，因此，一個合理合宜的房市政策十分重要，如新青安政策就是一個明顯的例證。
結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。
1.政府因大選因素而倉促推出新青安專案，導致房市交投量價大幅提升，為解決日愈高漲的房價問題，政府又以提高房貸利率來抑低買氣，存款利率雖未出現明顯波動，但房屋貸款利率提高，對購屋人相對不利。
2.新青安所帶來的房市亂相，導致2024年國內房市價量齊揚，包括國內房市買氣大幅上揚、房貨利率上升、一房交易量大幅增加，以及違規申請案件難以避免等。
3.為彌補第六波信用管制的不足，2024年9月，央行再推出「第七波信用管制」，被視為是金融機構的限貸令，主要因應模式包括排隊撥款、暫停房貸收件、降低可貸款成數、調升貸款利率，以及直接停止收件等，影響購屋人權益。
4.政府打房政策是否具有成效，其所含括的內容包括房市政策合理合宜的重要性、新青安降溫、新青安受理件數及金額雙降、國人買房賣房意願雙挫，以及房市政策影響房市發展等。
5.住者有其屋是國人共同追求的目標，為達到居住正義的目的，建議政府的房市政策不應偏重打炒房，而應著重在提升人民經濟實力、促成資源的合理分配，並提出可滿足居住正義的合理配套，才能創造各方共贏的目的。
＊本文原刊2024/12/3風傳媒，由作者授權轉載。
