台灣蝸居歲月何時了？(謝明瑞)

作者：謝明瑞(不動產專欄作家)

前言

2019年7月，本人在《高房租VS倒店潮&蟻居化》一文中，曾談到台灣的住房「蟻居化」有愈來愈明顯的情形，事隔五年，也就是2024年上半年，國人居住空間愈來愈小已成為一種難以逆轉的趨勢，也見證了本人當年的建言已成為當前房市變化的另一種事實。

房地產業是一項產業關聯性甚高的行業，舉凡政治、經濟、社會、文化，甚或國土規劃等均包括在內，故房市問題有時被稱為是國安問題，因為牽一髮而動全局；然而，在政治經濟環境日愈混亂的台灣社會，房市政策常依執政者的需求而訂，亦因掌權的政客需求而變動，政治凌駕專業，導致國內房價居高不下，以及居住空間日愈窄化現象愈來愈明顯。

一般而言，居住空間的大小雖因人、因地、因所得或財富多寡等不同條件而有所不同，亦因國家或區位有別，大小各異，唯若不論區位，亦不論豪宅、公寓或套房，而單就住屋的大小來說明，則從房市對房屋產品格局坪數的供需變化，亦可用來判定國人對房屋產品格局的需求之變革，以及國人住房為何會有逐漸窄化的情形。

整體而言，國人居住空間窄化現象日愈明顯，蝸居已不是形容詞，而是具體存在的事實，英明睿智的台灣領導人可否告訴國人，臺灣蝸居歲月何時了﹖

小宅當道

國內房市小宅當道，這可分為下列幾個部分來說明。

一般而言，小宅當道的原因很多，如人口結構改變、少子化、單身不婚，以及房價偏高等，而開發商為了讓人民有能力購屋，乃嚴格控制總價，推案坪數越來越精簡，俾便民眾負擔得起，亦可提高市場銷售率。小宅在市場除了符合現代家庭結構外，也具備低總價、好轉手的優勢，投資與自住兩相宜，唯小宅需求雖然增加，但應非長久之計，蓋因其並不符合小家庭的生活空間需求，購屋人在作決策之前仍須注意地段、住宅規劃、房地產保值，以及其未來轉賣的可能性。

1.房市小宅化

在房價偏高下，台灣主要都會區的小宅化現象已成趨勢。根據實價登錄資料指出，在過去五年中(2019-2023)，台北1房占比從4.9%大幅攀升至19%，增加幅度超過一成(14.1%)；其餘五都和新竹縣市的1房產品交易占比在5年間也明顯增加。反之，3房、4房以上產品交易占比則全面下降，亦即在2023年中，台北、新北、台中三都的1房交易已超過10%，台北、台中1房占比增幅皆超過一成；其中，台北的增加幅度為六都之首，都會區小宅化越來越明顯，顯示在高房價與少子化的狀況下，降低民眾購屋空間的需求，並使一房產品交易量大幅度攀升，台灣的蝸居時代已然來臨。

2.小宅增加的原因

一般而言，小宅當道的原因很多，如人口結構改變、少子化、單身不婚，以及房價偏高等，而開發商為了讓人民有能力購屋，乃嚴格控制總價，推案坪數越來越精簡，俾便民眾負擔得起，亦可提高市場銷售率。小宅在市場除了符合現代家庭結構外，也具備低總價、好轉手的優勢，投資與自住兩相宜，唯小宅需求雖然增加，但應非長久之計，蓋因其並不符合小家庭的生活空間需求，購屋人在作決策之前仍須注意地段、住宅規劃、房地產保值，以及其未來轉賣的可能性。

3.小宅化是一種趨勢

在國內房地產市場中，受高房價影響，主要都會區小宅化現象已成為一種趨勢。根據實價登錄資料，觀察在最近五年中，六都和新竹縣市屋齡超過2年的成屋各房數交易量占比變化，台北一房占比增加14.1%，2023年占比高達近二成最高。其餘各都的一房產品交易占比亦有明顯增加；反之，3房及4房以上產品交易占比則全面下降，顯示在高房價與少子化的狀況下，已然降低民眾購屋空間的需求，小宅化已成為一種趨勢。

總之，2024年國內房價屢創新高，並以小房為主流產品，業者為了獲取最大利澗，建商推案都以小坪數產品為主要考量，住宅「由大變小」是趨勢，因為從不動產業者的觀點，市場產品要先求去化，有需求才會有金流，而當前房市以小房為主流，業者必須滿足消費者的需求才能活化市場，也才會有利基。

蟻居與蝸居

在過去五年中(2020-2024)，國內房市以小房的需求較為強勁，因而延生出有關住宅中的蟻居與蝸居問題，同時也說明了蝸居並非自謙詞，而是一種實際現象，這可分為下列幾個部分來說明。

若以當前國人的居住品質而論，在貧富差距愈來愈大，且M型社會逐漸明顯的台灣社會，能居住豪宅者終究是少數，且不僅大坪數的住戶愈來愈少，居住空間也愈來愈小，弱勢經濟者的居住空間更是被窄化，而這也是在國內當前的房地產市場中，小房當道，以及一房產品愈來愈受到青睞的主要原因。

在國人的人情世故中，人們常以蝸居謙稱自己的居舍窄小，有如蝸牛身上所背負的縠，亦稱為「蝸廬」、「蝸舍」。因為蝸居是指窄小的房子，或謙稱自己的房子為簡陋的住所，不適合招待或留宿客人；然而，在現代社會中，蝸居不是形容詞，也不是自謙詞，而是一個存在您我真實世界中的自用詞，而且愈來愈適用於所有台灣的族群。

若以當前國人的居住品質而論，在貧富差距愈來愈大，且M型社會逐漸明顯的台灣社會，能居住豪宅者終究是少數，且不僅大坪數的住戶愈來愈少，居住空間也愈來愈小，弱勢經濟者的居住空間更是被窄化，而這也是在國內當前的房地產市場中，小房當道，以及一房產品愈來愈受到青睞的主要原因。

在國人的人情世故中，人們常以蝸居謙稱自己的居舍窄小，有如蝸牛身上所背負的縠，亦稱為「蝸廬」、「蝸舍」。因為蝸居是指窄小的房子，或謙稱自己的房子為簡陋的住所，不適合招待或留宿客人；然而，在現代社會中，蝸居不是形容詞，也不是自謙詞，而是一個存在您我真實世界中的自用詞，而且愈來愈適用於所有台灣的族群。

1.定義說明

一般而言，蟻居是指居住面積在3坪或以下的房子，蝸居可視為小房的另類名稱，若以當前房地產公設30%，以及附屬建物15%為例，則一個25坪以內的「小二房」，或是一個35坪的「小三房」，其實際居住面積約僅有13.95坪或19.25坪；因此，小房可以是指13坪左右或20坪以下的住屋，大多是1+1房，但兼具有浴廚設備及生活所需的機能之格局，亦是房地產市場中所謂的1房產品，且是當前需求量數大幅提升的房市產品，由於居住坪數相對較小，也代表著「蝸居」不是形容詞，而是發生在您我周遭的實際用語。

2.房價偏高促使小房需求增加

在房地產市場中，不論是蟻居、蝸居或小房，大多與房價有關，因為高房價造成購屋不易，且帶來高租金的問題，因此，蝸居與高房租與房價不斷上漲有關，而經濟條件的好壞影響人民對房屋面積的需求。若以當前房市變化來觀察，國內各都會區中，不論是房價或房租均有逐漸上升的情形，由於人民所得水準提升遠不如房價上漲，造成人民購屋困難，以及租屋不易的問題。另方面，公司營運成本主要包括勞動、資金、租賃，以及管銷費用等，當房租成本愈高，公司經營困難愈來愈大，其所需求的租屋空間也就受到影響，特別是台北市房租偏高，且租金都有持續走高的趨勢，人民有將近一半的所得要作為購屋或租金所需費用，年輕人難以在都會地區立足，僅能縮減住屋條件或需求，於是租屋市場逐漸出現「蟻居」、「蝸居」或「小房」現象，同時造成1房產品需求的大幅度增加。

3.都會區租屋蟻居化

由於房租占所得的比例偏高，許多年青人的租屋面積需求有愈來愈小的情形，且市場對小宅需求又比一般住宅的需求為高；若以五年前的租屋市場變化為例，根據屋比統計，2019年5月，台北市的租屋市場中，其3坪以下的蟻居房在網路招租者計有147間，較2017年的109間增加三成以上(34.86%)，占整體待租物件比率從2017年2.2%上升到2019年5月的3.0%，亦即都會地區的租屋市場已出現「蟻居化」趨勢。另外，若從13-20坪的小房供需變化來做考量，在最近五年中，台北一房占比從2019年前的4.9%飆至2023年的19%，新竹縣市占比由0.9%上升為8.8%，新北市亦由3.2%增加為7.7%，其他各都會地區亦有類似的情形；而一房產品的大幅度增加，也說明了人民所謂的「蝸居」已成為一種事實。

4.小房為房市主要產品

若以當前國人的居住品質而論，在貧富差距愈來愈大，且M型社會逐漸明顯的台灣社會，能居住豪宅者終究是少數，且不僅大坪數的住戶愈來愈少，居住空間也愈來愈小，弱勢經濟者的居住空間更是被窄化，而這也是在國內當前的房地產市場中，小房當道，以及一房產品愈來愈受到青睞的主要原因。

5.下流老人的居住空間窄化

社會中的弱勢族群主要是以青年與老弱為主，當然，也包括大多數的「下流老人」，前者對當前社會的改變依然有所憁憬，後者則對國家社會已不抱任何希望。所謂「下流老人」是社會學上所使用的名詞，本身並無詆毀老人之意，其是日本社會學者藤田孝典於其2015年著作《下流老人: 一億総老後崩壊の衝撃》中所提出的學術用語，主要因近年來，日本出現了大量過著中下階層生活的老人，在年金制度可能崩壞之際，許多老人因長期缺乏照護人力，加上政府缺乏品質高齡醫療，且照護條件日益提高，造成老人居住困難，而且未來會只增不減，若政府不提出有效政策，可能出現「1億人的老後崩壞」的社會問題，而這種下流老人的社會情形亦逐漸在台灣的社會出現。

在台灣的人口結構中，有房者比率高達八成，其中以高齡且擁有房屋者較受重視，亦即台灣社會窮的只剩下房子的老人雖多，但下流老人的問題更不可忽視，因為老人蝸居的情形更為嚴重，而這也讓台灣房市之1房需求愈來愈多的情形。

6.蝸居不是形容詞

在國人的人情世故中，人們常以蝸居謙稱自己的居舍窄小，有如蝸牛身上所背負的縠，亦稱為「蝸廬」、「蝸舍」。因為蝸居是指窄小的房子，或謙稱自己的房子為簡陋的住所，不適合招待或留宿客人；然而，在現代社會中，蝸居不是形容詞，也不是自謙詞，而是一個存在您我真實世界中的自用詞，而且愈來愈適用於所有台灣的族群。

政府是蝸居的主要推手

房市政策影響房市交投量價的變化，政府不當的房市政策帶動房價上揚，也造成住屋窄化的問題，蝸居即是政策下的產物，相關情形可分為下列幾個部分來做說明。

1.新青安專案帶動房市交投活絡

2023年上半年，國內房市在歷經政府多次打房政策以後，房市交投低迷，量價劇減，房價合理價位亦逐漸顯現，唯執政者為獲取大位，而以下半年推出「新青年安心成家房貸」專案，或稱為「新青安專案」，其相對優惠的貸款稱為青年安心成家購屋貸款，又稱青年首購貸款或青安貸款，也是目前市場房貸利率最為優惠的方案。

2023年 8月1日，「新青年安心成家房貸」正式推動，最低利率降至 1.775%，亦即基於大選之勝選考量，政府利用政治力量干與房地產市場，不僅房貨利率大幅下降，增加貸款額度及還款期數，而且大勢降低購屋門坎及條件，因而引發大量的購屋人潮進駐，特別是有更多的年輕人加入購屋市場的行列，房市需求活絡，售價亦由平疲轉趨上揚，不僅政府多年來的打房政策功效毁於一旦，讓房市金融產生較大的風險，同時也讓參與購屋行列的年輕人更為新增的支出而必須降低生活水準，甚或延緩婚姻或放棄結婚，導致國內人口粗出生率淪為全球最低的國家之一，而國人蝸居的始作俑者就是政府的房市政策。

2.房屋買賣移轉棟數增加

在政府的新青安專案的政策加持下，國內房市交投轉趨活絡，交易量數亦大幅增加，由於房屋買賣移轉棟數的變化是房市的重要指標，而根據六都地政局的統計資料，2024年3月，國內的買賣移轉棟數與2023年同期相比，除了台中市之外，其餘各都均呈現正成長的趨勢，若與去年同季相比，亦有二成以上的成長率。其中，以台南市的成長率將近四成為最高(39.2%)；另外，桃園市、台北市、高雄市的房屋買賣移轉棟數的成長率均超過三成，分別為35.1%、34.6%，以及30.0%，顯見在新青安專案的助力下，國內房市價量出現持續雙漲的情形。

3.住宅面積變小

國內房市交投雖因新青安專案而大幅度增加，但住宅面積卻逐漸縮小，而隨著房價居高不下，以及家庭結構改變，住宅型態也逐漸改變；根據內政部的統計，2023年12月，國內平均每戶人口數量為2.53人，單戶量數再創歷史新低；同年，國內房市建物買賣移轉的平均面積為29.7坪，也是國內房屋需求面積首次跌破30坪大關。若以房價漲幅占六都第一位的台中市之住宅面積來觀察，2023年，台中市住宅買賣總筆數共有13,958筆，25坪內的買賣筆數共有6,174筆，小坪數住房佔比超過四成(44.23％)，為各種住宅的最高；另外，25～35坪則是共有3,744筆(27.04%)，35～45坪交易共累積2,009筆(14.39%)，其餘45坪以上中大坪數交易則少於千筆，且其他各都亦有類似小坪數需求大幅增加的情形，顯見住房面積變小已成為房市產品的常態。

4.小宅影響國人粗出生率

國人居住空間窄化與房價偏高深具關聯性，在房價漲幅遠高於所得提升的情況下，年青人無力購屋，唯在有土斯有財，以及住者有其屋方能考量婚姻的情況下，僅能退而求其次，而以低總價、低單價、低坪數的三低產品為主要考量，唯此種產品其實並不符合家庭的需要，而以單身購屋族為最多，而這也是影響小宅銷售量數大幅成長，以及國人不婚，以及粗出生率淪為世界之最的主要原因。

5.政策不宜以治標為考量

在當前房市的交投上，低薪資、高房價、高租金是「小房」產生的主要原因，若為扭轉房市價量變化，則政府應著重於經濟建設，增加國內外的投資與消費，並著重人民所得水準的提升，而不是在大選前提出降低貸款利率或房租補貼案，因為這種「購屋小確幸」會引來後續「生活大災難」，如生活品質低下、粗出生率下降、經濟成長因勞動力不足而相對趨緩…等，同時也容易被視為是大選前的政策性買票，雖讓部分人民有小確幸而轉投政黨票，但並不是真正的房市政策，亦非正確的租屋政策，且高房租、小房化都是高房價與經濟環境不佳所導致的結果，遺憾的是每逢大選之際，房市政策就會大轉彎，贏了選舉，輸了國力，同時也讓房價再一次的平步青雲。

結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.台灣的住房「蝸居」有愈來愈明顯的情形，居住空間愈來愈小已成為一種難以逆轉的趨勢，國人居住空間窄化現象明顯，蝸居已不是形容詞，而是具體呈現的事實。

2.一般而言，蟻居是指居住面積在3坪或以下的房子，蝸居可視為小房的另類名稱，可以是指13坪左右或20坪以下的住屋，兼具有浴廚設備及生活所需的機能之格局，亦是當前房市需求量數大幅提升的產品。

3.小房增加的原因很多，唯錯誤的房市政策所導致的房價偏高應是主要影響因素，且都會區租屋已出現「蟻居化」趨勢。

4.當前低薪資、高房價、高租金是「小房」產生的主要原因，而政府治本之房市政策宜著重於經濟發展與人民所得水準的提升，而不是在大選前提出降低貸款利率或房租補貼案，而應以全民的福祉為主要考量。

＊本文原刊2024/6/18風傳媒，由作者授權轉載。