解鈴還須繫鈴人的房市政策(謝明瑞)

作者：謝明瑞(不動產專欄作家)

一、前言

2024年5月20日，中華民國第十六任總統副總統正式就職，國人在祝福台灣國運昌隆的同時，也希望瞭解台灣未來是否會更好，以及居住品質是否會更佳的問題。

在貧富差距愈來愈大，房價愈來愈高，人民愈來愈無法忍受高度不公平的台灣社會，執政者在接二連三的國家社會亂相之下卻仍得以繼續執政，除說明其恩庇理論的用人策略成功而能獲得連任外，民心的向背確實也讓國人大感驚訝，雖然國會是朝小野大的情形，唯以執政黨深懂恩庇理論之精髓(參見謝明瑞，民進黨的選舉策略-恩庇，風傳媒)，在差距不大的國會殿堂中，執政者仍可以其權位為餌，而讓相對不利的政經環境存有轉寰空間，社會亂相亦難以根除。亦即在過去八年中，國內政治、經濟、法治、社會…等亂相頻傳，雖然2024年的大選讓國會逆轉，但在領導班底的政策改變及恩庇理論之大力揮灑下，在野黨是否能持續保有表決優勢實仍讓人民擔心。

另外，影響執政黨連任成功的因素很多，唯房市問題為國人最所關切之民生問題，而其選前推動新青安專案房市政策吸引了大批的年青人進駐，並獲得不動產業者及其上下游業者的支持，應是其獲得政權的重要影響因素之一，唯同時也促使國內房價居高不下的事實。

二、新青安專案帶動房價上揚

有關新青安專案帶動房價上揚的情形，可分為下列幾個部分來做說明。

1.新青安專案帶動房市交投活絡

2023年上半年，國內房市在歷經政府多次打房政策及法令修正以後，房市交投低迷，量價劇減，房價合理價位亦逐漸顯現，唯執政者基於選舉考量，而以下半年推出「新青年安心成家房貸」專案，或「新青安專案」，其相對優惠的貸款稱為青年安心成家購屋貸款，也是目前市場房貸利率最為優惠的方案。

2023年 8月1日，「新青年安心成家房貸」正式推動，最低利率降至 1.775%，亦即基於大選之勝選考量，政府利用政治力量影響房地產市場，不僅房貨利率大幅下降，增加貸款額度及還款期數，而且大幅降低購屋門坎及條件，因而引發大量的購屋人潮進駐，特別是有更多的年輕人加入購屋市場的行列，房市需求活絡，售價亦由平疲轉趨上揚，不僅政府多年來的打房政策功虧一簣，讓房市金融產生較大的風險，同時也讓參與購屋行列的年輕人更為新增的購屋支出而必須降低生活水準，甚或延緩婚姻或放棄結婚，導致國內人口粗出生率淪為全球最低的國家之一，而始作俑者就是政府因選舉因素而改變的房市政策。

2.房屋買賣移轉棟數增加

在新青安專案政策的加持下，國內房市交投轉趨活絡，交易量數亦大幅增加，由於房屋買賣移轉棟數的變化是房市的重要指標，而根據六都地政局的統計資料，2024年3月，國內的買賣移轉棟數與2023年同期相比，除了台中市之外，其餘各都會地區均呈現正成長的趨勢，若與去年同季相比，亦有二成以上的成長率。其中，以台南市的成長率將近四成為最高(39.2%)；另外，桃園市、台北市、高雄市的房屋買賣移轉棟數的成長率均超過三成，分別為35.1%、34.6%，以及30.0%，顯見在新青安專案的助力下，不僅房市交易量增加，房價也持續出現高度漲幅的情形。

3.國內房價持續上升

政府基於大選考量而推出新青安房市政策，導致國內房價持續上揚，根據內政部實價登錄的統計，在最近一年中，若以國內七都各房數總價中位數的變動情形來做考量，以首善地區的台北市之房價為七都之首，因此，若以台北市的房價為例，其不同房數格局的中位數總價分別為1150萬(1房)、1833萬(2房)、2160萬(3房)、3150萬(4房)，亦即最低居住空間的一房產品售價即已超過千萬元，遠超過人民的所得，顯見台北市房價已非為一般中低收入群組所能接受。

若以台北市的房價為基期，再就房屋1房至4房的格局之房價來做比較，便可發現台北市房價確實偏高的事實。若以1房的格局為例，新北市的房價占台北市的房價五成以上(55.65%)，唯台南市則不到二成(19.13%)；若是2房的格局，則新北市為台北市的六成(60.01%)，台南市則未達四成(37.53%)，亦即房屋的格局愈大，則各都會區房價占台北市的房價比例則有愈來愈高的情形，唯1房住宅並不符合家庭生活空間的需求，而這也是1房產品的增加率雖是最高，但只要消費者稍具構購屋能力，基於住家品質的考量，市場仍會以三房為主要考量。

三、住宅面積逐漸窄化

國內房價創高，在小宅成為房市主流產品的驅使下，業者為了追求較大利益，必然會配合市場需求而推出適宜的房市產品，因此，建商推案都以小坪數產品為主要考量，住宅「由大變小」是趨勢，主要因市場產品要先求去化，有需求才會有金流，而當前房市以小房為主流，業者必須滿足消費者的需求，才能活化市場，業者也才有利基。

國內房市交投量價雖因新青安專案而大幅度增加，但住宅面積卻有逐漸縮小的情形，由於房價偏高為民怨之首，而隨著房價居高不下，以及家庭結構改變，住宅型態也逐漸改變；根據內政部的統計，2023年12月，國內平均每戶人口數量為2.53人，單戶量數再創歷史新低；同年，國內房市建物買賣移轉的平均面積為29.7坪，也是國內房屋需求面積首次跌破30坪大關，並使小宅產品成為市場主流。

四、新青安專案的調整

政府推動房市政策的成功是其能繼續執政的重要影響因素之一，然而，政府推動新青安專案固然對購屋者有利，唯其在促進房市活絡的同時，不僅讓政府多年來的打房政策功效毁於一旦，而且也帶動房價的不跌反升，同時對高房價是民怨之首的問題亦未獲得有效解決，居住空間窄化亦成為趨勢。

一般而言，造成小宅當道的原因很多，如人口結構改變、少子化、單身不婚，以及與房價的高漲等，而開發商為了控制總價，推案坪數也越來越精簡，以便民眾負擔得起，亦可提高市場銷售率，主要因小宅市場除了符合現代家庭結構外，也具備低總價、好轉手的優勢，投資與自住兩相宜，這也是影響小宅銷售量數大幅成長、國人不婚、不育，以及粗出生率淪為世界之最的主要原因。

而今，新政府甫上任，而「盡忠職務，增進人民福利」為總統就職的宣誓，基於保護國人最大權益是總統宣誓的主要重點，為解決民怨之首的高房價及增進人民福利問題，似乎也該進一步重新評估新青安專案的合理性，以及房市政策是否再修正的問題。

所謂解鈴還須繫鈴人，新青安專案的房市政策雖讓國人更易於購屋，但同時也促使房價偏高，以及帶給國人居住空間逐漸變小的問題，執政者必須誠實面對，以較大的格局及魄力來解決國內長年無法解決的房市問題。

五、結論與建議

經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.國內房市政策因為大選因素而造成房市供需的扭曲現象，而不適當的房市政策促使房價偏高，並帶給國人居住空間逐漸變小的問題，執政者實不容忽視。

2.2023年上半年，國內房市在歷經政府多次打房政策以後，房市交投低迷，量價劇減，房價合理價位亦逐漸顯現，唯執政者以下半年推出「新青年安心成家房貸」專案，讓房市金融產生較大的風險，同時也導致國內人口粗出生率淪為全球最低的國家之一，並使住宅面積變小，以及小宅產品成為房市主流。

3.在人類社會中，低總價、低單價、低坪數的小宅產品並不適合家庭生活空間的需要，而以單身族群需求為最多，但同時也是影響國人不婚、不育，以及粗出生率淪為世界之最的主要原因。

4.台灣都會地區的房價偏高，其中又以首善地區的台北市之房價為七都之首，若以台北市的房價為基期，再就房屋1房至4房的格局之房價來做比較，便可發現台北市房價確實偏高，以及國人住屋有逐漸窄化的事實。

5.政府推動新青安專案在促進房市活絡的同時，不僅讓政府多年來的打房政策功虧一簣，而且也帶來房價不跌反升與住宅窄化問題，同時對於高房價是民怨之首的問題亦未獲得有效解決；新政府甫上任之際，執政者基於保護國人最大權益是總統宣誓的主要重點，建議新的領導團隊似乎也該進一步評估新青安專案的合理性，以及其是否再修正的問題。

＊本文原刊2024/5/26風傳媒，由作者授權轉載。